Proces en cascade pour deplafonnement de loyer : Bordeaux

    MEMOIRE RECAPITULATIF

Pour : Monsieur Jacqus René Claude Lantez  demeurant  752 Chemin de Goubern
        40600 Biscarrosse

Contre : Monsieur et Madame Dominique Giry né le 11 décembre 1950 à Bordeaux Caudéran, de nationalité Française……………….

- Maître Berland SELARL Racine Bordeaux

Un sinistre incendie intervient sur l’immeuble en date du 21 Juillet 1981.

Livraison de l’immeuble neuf après travaux décembre 1981.

Un bail mixte est signé entre les époux Giry et Monsieur Lantez le 15 février 1982.

Ce bail fait état d’un appartement au premier étage à usage d’habitation. Il fait également état d’un local commercial au rez de chaussée.

Le montant de la location de l’ensemble est fixé dans ce bail signé devant Notaire,
à 1700 FRS.

Monsieur Giry, précédemment ouvrier dans les établissements Brunet ne possédait pas le premier sous, ni, donc, le capital d’apport que nécessite cet investissement et installation à son compte.

C’est ainsi que Monsieur Lantez provoquera un rendez-vous dans sa propre banque BNP afin de lui facilité son accession à l’indépendance professionnelle.

La fixation du montant de ce loyer de départ repose sur trois faits majeurs :

- Participation  sous forme d’aide à l’installation par un petit loyer.
- Il est précisé en page 3 du bail :

Article 2 )

« ..il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaire par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle… »

«.. .. .. Il aura à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique ; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les cinq ans ; étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacement qui deviendraient nécessaires au cour du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets, et rideaux de fermeture de boutique seront à sa charge exclusive… »

- Fait excessivement rare, confirmant dans quelles dispositions se trouvait Monsieur Lantez  page 5 article 12 en marge certifiée :

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Le preneur aura la possibilité de sous-louer l’appartement contigu au magasin et l’appartement du premier étage.

Pour terminer sur les conditions d’acquisitions le CA réalisé par Monsieur Lantez avant cession est de 1.162.620 en 1978, 1.081.270 en 1979 1.071.953 en 1980 et 954.944 en 1981 activité imputé en 1981  des deux mois de travaux suite au sinistre.

- La préfecture de Bordeaux le 3 décembre 1991 précise :

La commission constate le désaccord des parties et tenant compte des deux éléments fournis par les parties que le juste prix de la valeur locative soit renouvelé au 15 février 1991 ressort à 4000 Francs par mois soit 48 000 francs par an.

- Le 1 er mars1996 suite à un rendez-vous aux impôts, cité administrative, il est convenu d’augmenter la surface locative déclarée dans le bail commercial à hauteur de 35 m² pour la surface sous sol utilisée pour les groupes de production de froid.

- Le 1 juin 2001 le tribunal administratif rend son jugement définitif qui précise :

a ) partie privée loyer fixé à 44 francs le m² soit 5410 francs

b ) partie à usage professionnelle 70 francs le m² soit 3640 francs

en outre le dit jugement précise ceci :

La valeur locative cadastrale qui sert de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, telle que définie par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B du code général des impôts, doit être distinguée de la valeur locative actuelle du bien résultant du marché immobilier ; en effet, la valeur locative cadastrale est fixée en fonction des données d’une révision générale des évaluations des locaux ayant pris effet le 1er Janvier 1970 et par rapport à un local type ; elle est réactualisée annuelle de manière uniforme.

Tout rapprochement entre ces deux valeurs est donc inopérant, comme l’a d’ailleurs rappelé le présent tribunal dans son arrêt du 2 octobre 1997, n° 9502954-3, Resse TGI de Bordeaux.

La base ayant servi au calcul des taxes foncières sur les propriétés bâties n’est donc pas sur évaluée, pour les années 1998 et 1999.

Page 3 de ce même jugement il est précisé en date du 1 mars 1996 que

 « …pour une surface réelle des pièces affectées à l’habitation de 66 m² en bon état d’entretien  et une terrasse de 18 m²… Pour son évaluation, cet immeuble a été classé dans la catégorie 5 de la nomenclature communale…. »

Cette même année 1996 en observation est portée le coefficient de la valeur locative :

Actualisation pour 1980 coef : 1.65

Actualisation pour 1995 coef : 305

Soit le triplement, de fait, et sans estimation d’expert, de l’indice de référence.

Constat :

1 )  il est bien entendu,  que l’immeuble mis en location est neuf, suite à sinistre.

2 ) Il est bien précisé, de façon officielle par le tribunal administratif, qu’en 1996 l’immeuble est encore en bon état.

3 ) dans le bail il est bien entendu que le prix du loyer à la signature, est fixé avec droit à sous-location, en contre partie à des charges d’entretien normalement non prévues dans ce type de bail et à la charge du locataire non du bâilleur.

4 ) Les premiers constats d’huissiers  faisant apparaître des dégradations intérieures de l’immeuble interviennent de notre fait en 1999.

Ou sont les lettres recommandées de Monsieur et Madame Giry, nous indiquant, les défauts éventuels de l’immeuble ?

Page 5

Dans son mémoire Monsieur Lantez prétend….

…A l’appui de cela il communique un devis…

Pour autant Monsieur Gyri continue de soutenir qu’aucun des travaux qui a donné lieu au jugement du 23 mai 2002 et à l’arrêt de la cour du 8 janvier 2004 objet de la liquidation de l’astreinte, n’a été réalisé.

Page 7

Les époux Gyri entendent bien saisir le Juge de l’Exécution pour avoir liquider l’astreinte pour la non réalisation des travaux 2006 et pour voir courir une nouvelle astreinte….

Une fois encore, Monsieur le Président, où est la lettre recommandée de Monsieur Gyri, indiquant à Monsieur Lantez le propriétaire que les travaux effectués ne l’ont pas été, et qu’il s’en suit des désordres sur l’immeuble ?

Si La cour à liquider l’astreinte, c’est en tout état de cause sur présentation d’une facture en date du 17 mai 2006 d’un montant de 4 920.86 € qui atteste bien que les travaux ont été fait.

S’il y a, aujourd’hui encore des désordres, ce qui semble nous être dit par Mémoire interposé en date du 7 mai 2008 comment se fait il que nous soyons prévenu

1 ) Par mémoire et non par lettre recommandée avec AR ?

2 ) seulement un an après ?

Une fois encore les époux Gyri ne respectent pas la close qui précise :

« Que de ce fait : Les obligations à la charge du preneur sont au nombre de deux. Il doit user de la chose louée en bon père de famille »

Agir en bon père de famille, c’est dans le cas d’un sinistre, ou d’une avarie, prévenir immédiatement son propriétaire. C’est également ne pas attendre un an que le bien soit dégradé pour avertir son propriétaire.

En effet, l’absence de ces avis, importants, confirme, s’il en était besoin deux choses :

A ) Que Monsieur et Madame Giry avaient parfaitement compris les conditions de bail qui les rendaient exécutant de toutes réparations !

B ) Si tel n’est pas le cas, alors nous revenons à la clause du bail qui précise ceci :

« ..il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle… »

Les dégradations, n’ayant fait l’objet d’aucune déclaration au bailleur.

Les dégradations  s’étant augmentées dans le temps, voir leurs propres conclusions, les dégradations en question sont devenues, par le fait, de leur responsabilité.

Hors, comme le dit le mémoire de la partie adverse, Monsieur Lantez, se voit condamné à répétition par le tribunal, mieux, se voit fixer des jours d’astreinte en cas de non réparation  par lui, dans les délais impartis…

Très bien !

Nous considérons donc,  les Jugements successifs comme étant bien fondés.

Nous sommes alors dans l’obligation de considérer aussi, que le loyer fixé à la signature du bail, que le droit à sous-location ne sont pas reconnus et appropriés.

Si, maintenant, compte tenu de ce qui précède, la partie adverse venait à prétendre que tout est valable, petit loyer, aucune charge de travaux, droit à sous-location, non-avertissement de dégâts, alors, elle s’exposerait à l’abus de jouissance du fait du locataire.

C’est ceci étant par ailleurs le cas puisque les époux Giry n’ont pas occupé l’appartement de 1994 à 2005, mais qu’ils ont habité leur maison de Saint Médard en Jalle, qu’ils n’ont pas sous loué le dit appartement comme le prévoie le bail, ni chauffé celui-ci durant les 9 ans que cela à duré. ( attestation gaz de Bordeaux )

« Que de ce fait : Les obligations à la charge du preneur sont au nombre de deux. Il doit user de la chose louée en bon père de famille selon la destination donnée par le bail, et donc conserver le local en état, sans commettre d’abus de jouissance, et troubler le voisinage. En présence de bail « mixte » dont l’usage est double ( habitation et professionnel ) le preneur n’est pas tenu d’utiliser les lieux loués à chacun des usages prévus. Mais le fait de ne pas habiter les lieux loués lui ôte tout droit à renouvellement attaché à l’usage d’habitation prévu par les dispositions de la loi 1989 pour ce type de contrat. » L’information immobilière N°354 parution juin 2003

Cet abus est une close juridique de rupture de bail.

Page 11 du mémoire il est dit :

…Monsieur et Madame Giry entendent s’opposer à la demande de fixation des loyers à la somme de 14000 € sollicité par le bailleur, aucun élément produit par ce dernier ne justifiant un déplafonnement et un tel loyer…

a ) il n’aura en dehors de toutes considérations échappé à personne ici, que le prix du m² immobilier vendu ou loué à ce jour est passé par exemple pour la vente à plus de 3000 € le mètre carré ces dernières années.

Ni le quartier Saint Seurin, ni le quartier Chartrons, tous deux en voisinage immédiat du bien loué, ne s’est vidé de ses habitants.

Mieux, comme nous l’explique la partie adverse, les taxes foncières ont augmenté, la taxe professionnelle aussi, curieusement Monsieur Giry ne produit que la taxe pro de 2004 et pas les autres.

Il ne nous produit pas les autres, ne nous produits pas non plus d’avis de dépôt de bilan.

Force est de constater que les résidents locaux ont les moyens de conserver habitation sur place à compter de 2005 malgré les augmentations considérées, et lui, de payer par ses résultats non produits, les mêmes augmentations.

Le dit quartier Jardin Public, n’est pas un quartier fantôme, a subit l’apport du tramway, de quelques modifications importantes de résidants avec réfection d’immeubles. Ceci étant  de nouveaux résidents ayant acheté aux alentours de 3 à 4 000 € le m² plus travaux…

Dès lors, il est de mauvaise foi de prétendre qu’il n’y a pas augmentation de pouvoir d’achat.

Pour confirmer de façon encore plus significative, s’il était besoin, notre propos, Maître Berland, en charge du dossier pour le compte des époux Giry, connaît parfaitement le sujet, puisqu’elle a son cabinet, une rue plus loin ( rue de la course ).

B ) Comment peut on prétendre s’opposer encore à un déplafonnement, lorsque celui-ci à fait l’objet d’un rendu Préfectoral ( 3 décembre 1991 ), d’un jugement du tribunal administratif ( 1 juin 2001 ), d’une évaluation du Trésor public ( premier mars 1996 ) et que dès 1996 il fait apparaître un triplement du coefficient ?

Il ne nous semble pas, devant l’évidence des faits, nécessaire de faire dépenser de l’argent à qui que ce soit y compris à un handicapé, encore moins à la Justice Française, par prise de temps et nomination d’expert.

L’expert serait  le seul, dans ce cas, à nous dire que ce qui précède est faux ?

Page 17 du mémoire adverse il est mentionné :

Au mois d’août 2004, l’association des commerçants du quartier s’est adressé à l’Assemblée Nationale pour sensibiliser les députés sur l’impact des travaux et des changements de sens de circulation provoqués dans le quartier en raison des travaux du tramway sur leur petit commerce.

A ) nous comprenons leurs inquiétudes, mais ne comprenons pas, en quoi les Députés Français, en charge de légiférer pour application de droit, pourraient intervenir dans ce cas local, à moins de promulguer une loi, interdisant au Maire de Bordeaux d’installer le tramway ?

B ) Effectivement, il y a eu quelques soucis pour les mêmes causes, voir certaines disparitions d’enseignes cours Gambetta,  Alsace Lorraine, quais.

Monsieur Giry, encore présent devant vous aujourd’hui, vous indique par le fait même de sa présence, que son activité lui a permis de tenir. Il ne fait donc pas partie des entreprises disparues pour cause de construction de tramway.

C ) Nous savons, aujourd’hui, la plus value que représente l’apport tramway, au niveau foncier, au niveau commercial, voir cours Gambetta, Alsace Lorraine, Quais etc…

Merci à la partie adverse de nous démontrer, la double nécessité d’un déplafonnement des loyers.

Discussion :

Contrairement aux conclusions précédentes qui ont valu condamnation de Monsieur Lantez, il nous est en outre énoncé page 17

…De plus, de nombreuses supérettes se sont implantées dans le quartier qui sont autant de concurrence pour le secteur de la boucherie sans parler d’Auchan Lac qui est à proximité…

L’installation de plusieurs supérettes contredit l’évolution du quartier dans sa valeur de chalandise et l’intérêt financier qu’il représente.

En effet, nous n’avons encore jamais vu, un centre d’étude de centrale d’achat procéder à une implantation dans une zone non porteuse en terme de chiffre d’affaires.

Cela se fait, en plus, dans une zone que Monsieur Giry considère sous influence Auchan.

Auchan se trouve approximativement 4 km et hors agglomération.

Nous resterons conscient également de tout l’intérêt que représente le commerce de proximité.

Nous rappellerons que dans toutes les autres conclusions Giry, celui-ci se plaignait de la fermeture successive des magasins et supérettes voisines.

Elles l’étaient en grosse partie pour cause de fin de vie.

Démonstration aujourd’hui faite par Monsieur Giry lui-même.

Page 19

..enfin au titre des caractéristiques du local considéré en terme de moins value, il convient de rappeler à ce jour, l’immeuble n’est toujours pas raccordé au tout à l’égout de la ville….

Monsieur le Président, nous sollicitons votre compréhension de la situation :

Nous ne pensons pas devoir être condamner de façon systématique pour les travaux à faire malgré les dispositions du bail.

Nous ne pensons devoir être renvoyés à chaque demande de déplafonnement de loyers ou augmentations.

Nous ne pensons pas avoir systématiquement les loyers saisis par Monsieur Giry et avant que celui-ci les règles et en plus, être condamner à faire procéder au raccordement intérieur du tout à l’égout.

Enfin, cet immeuble était, en 1981 parfaitement aux normes d’hygiène et d’installations.
Il appartient dans le cadre commercial, alimentaire, de faire procéder à la mise en conformité par l’exploitant inscrit à la chambre de commerce ou d’artisanat ( Monsieur Gyri ) des locaux professionnels loués.

De ce fait :

Par une facture du 25/08/88 des services des eaux nous attestons que nous avons bien fait faire le nécessaire pour un montant de 3600 francs pour amener le tout à l’égout jusqu’au mur extérieur, et à fleur, du bien loué….

La partie commerciale est constituée de l’intégralité du rez de chaussé et du sous-sol.

Monsieur Gyri, par le biais de son mémoire, atteste,  en outre, ne pas avoir fait faire le nécessaire pour garantir les closes de salubrité et d’hygiène d’un commerce alimentaire, en l’espèce : Boucherie Charcuterie dont nous lui avons vendu le fond de commerce.

Nous sommes dans la même démarche que pour ses obligations vis à vis du bâilleur.

Page 19 toujours :

Monsieur le Président, concernant l’expertise Baradat :

Il nous parait inconcevable d’avoir démontrer avec l’appui des services Préfectoraux donc l’Etat,  les finances par voie des Impôts, avec le Tribunal administratif, enfin avec les informations communiquées par Monsieur Gyri lui même que le quartier est en évolution permanente.

Et maintenant de démontrer avec ces mêmes arguments que tous ces éléments prouvent au contraire que Monsieur Gyri s’apprête à nous annoncer son prochain dépôt de bilan pour cause de chômage technique et d’arrêt d’activité…

Enfin et pour conclure :

La surface en m² pour la partie commerciale est de 105 m² plus habitation 70 m².

Montant  actuel du loyer annuel : 5400 €

Déduction du foncier : 1580 €

Solde : 3820 € / an par mois = 318 €

Prix rendu au m² mensuel : 1,81 € 

Montant du loyer actuel après 25 ans de bail loi 53….

En conséquence toutes autres pièces produites au débat seront rejetées au motif que les faits ont déjà fait l’objet d’un jugement et / ou ne concernent pas la présente demande de déplafonnement de loyer.

En conséquence nous demandons au Tribunal de Grande Instance de Bordeaux de bien vouloir procéder au déplafonnement des loyers à hauteur de 14 000 €/an.

Ce, avec effet rétroactif au 14 février 2005 conformément à la notification de l’huissier Lenoir.